界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

6月30日，二線城市土地市場(chǎng)迎來上半年最后的爭(zhēng)奪。

成都、武漢、天津等熱點(diǎn)城市上演激烈的土拍大戰(zhàn)，房企以近乎沖刺的姿態(tài)“圍獵”優(yōu)質(zhì)地塊，試圖為今年上半年拿地成績(jī)畫上圓滿句號(hào)。這場(chǎng)收官之戰(zhàn)不僅刷新了區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，更折射出二線城市土地市場(chǎng)的熱度與房企的戰(zhàn)略布局邏輯。

以武漢為例，當(dāng)日推出的P（2025）049號(hào)新興街二、三期地塊，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城、中海等11家開發(fā)商互不相讓，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過106輪混戰(zhàn)，最終，綠城以最高樓面出價(jià)2.79萬元/平方米更勝一籌，將地塊收入囊中，成交總價(jià)6.65億元，溢價(jià)率達(dá)54.36%。

“這是武漢市近年來單宗住宅項(xiàng)目參與人數(shù)最多、樓板價(jià)最高、溢價(jià)率最高的地塊?！蔽錆h市土地交易中心表示。與此同時(shí)，該地塊也創(chuàng)造了武漢住宅樓板價(jià)歷史紀(jì)錄第二名，僅次于2020年華潤(rùn)拿下的二七濱江地塊，樓面價(jià)3.06萬元/平方米。

據(jù)界面新聞了解，不僅是武漢，今年以來，成都、杭州、濟(jì)南等多個(gè)二線城市土拍熱度攀升，成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，一場(chǎng)激烈的“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)已然開啟。

眾多實(shí)力雄厚的房企紛紛出場(chǎng)，成為這場(chǎng)土拍盛宴的主角。央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)積極布局，部分資金狀況良好的民企也不甘示弱，在二線城市頻繁舉牌，展現(xiàn)出回血的信心。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，從目前各個(gè)城市樓市走勢(shì)來看，核心城市新房市場(chǎng)率先出現(xiàn)筑底信號(hào)，主要受到改善需求的支撐，增加了開發(fā)商拿地的信心。

“不過，開發(fā)商聚焦的是熱點(diǎn)城市的核心地塊，這是樓板價(jià)上漲的重要原因?！彼渭t衛(wèi)向界面新聞表示。

二線城市頻出“地王”

2025年，二線城市土拍市場(chǎng)激烈開場(chǎng)。

最熱鬧的當(dāng)屬成都。今年年初，央企招商蛇口以總價(jià)27億元、樓面價(jià)31100元/平方米、溢價(jià)70.43%拿下成都高新區(qū)大源地塊，創(chuàng)下彼時(shí)成都最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

半個(gè)月后，3月27日，錦江區(qū)金融城三期一宗48.74畝純住宅用地被擺上拍賣桌，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過了213輪激烈爭(zhēng)奪，最終被閩系國(guó)資房企建發(fā)以樓面價(jià)41200元/平方米、溢價(jià)率106%競(jìng)得地塊，再創(chuàng)成都樓面價(jià)新高，同時(shí)也是成都樓面價(jià)首次突破4萬元/平方米。

這之后，高溢價(jià)拿地成為成都土拍市場(chǎng)常態(tài)。

6月19日，成都再推出兩宗地塊，其中位于錦江區(qū)茶廠38.5畝地塊最受歡迎，吸引來全國(guó)各地房企參拍，民營(yíng)房企和央國(guó)企齊聚，如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、金茂、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、廈門國(guó)貿(mào)、華發(fā)&錦江統(tǒng)建、新希望地產(chǎn)、潤(rùn)達(dá)豐濱江等。

現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過154輪競(jìng)價(jià)，最終由閩系國(guó)資房企國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)23.26億元、樓面價(jià)35500元/平方米、溢價(jià)率75.74%競(jìng)得，登上成都樓面價(jià)TOP2地塊。

另一宗位于武侯區(qū)機(jī)投橋街道的地塊，由央企中鐵建以總價(jià)15.11億元、樓面價(jià)16600元/平方米拿下，溢價(jià)率16.90%。

6月30日，成都趁熱打鐵，又拿出金牛區(qū)一宗地塊，中海、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中鐵建、金茂等8家房企都想押注于此?，F(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過40輪競(jìng)價(jià)后，中能建以20200元/平方米的樓面價(jià)、23.93%的溢價(jià)率競(jìng)得該地塊，折合總價(jià)約17.48億元。

這是金牛區(qū)樓面價(jià)首次超過2萬元/平方米，這一成交價(jià)也是目前該板塊內(nèi)最高樓面價(jià)，開發(fā)商對(duì)熱門地塊的渴望在此展現(xiàn)得淋漓盡致。

杭州的土拍熱度與成都不相上下，“地王”頻出，樓面價(jià)接連破6萬元/平方米、7萬元/平方米、8萬元/平方米大關(guān)，成交樓面價(jià)僅次于北京和上海。

最熱門的是蔣村低密度地塊，勝利者還是建發(fā)。今年3月25日，該地塊現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過102輪競(jìng)拍后，建發(fā)房產(chǎn)以總價(jià)34.34億元拿下蔣村地塊，樓面價(jià)88029.06元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)115.39%。

除此之外，杭州本土開發(fā)商濱江集團(tuán)也相繼奪得多個(gè)熱門地塊，比如1月份以溢價(jià)率71.25%奪得湖墅民生藥廠地塊，3月份以溢價(jià)率69.86%拿下奧體水電新村地塊，在本地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)加倉(cāng)。

閩系房企建發(fā)對(duì)熱點(diǎn)二線城市地塊攻勢(shì)十足。拿下成都、杭州“地王”之后，3月31日又轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶，與招商蛇口、中海、聯(lián)發(fā)、海成、華潤(rùn)、宜賓麗雅等7家房企對(duì)江北區(qū)長(zhǎng)安三廠地塊展開圍獵?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)聲不斷，最終建發(fā)以樓面價(jià)13923元/平方米拿下，溢價(jià)率29.64%，登頂重慶新“地王”。

武漢同樣不能落下，6月30日，建發(fā)擊敗保利、華潤(rùn)、綠城等開發(fā)商，奪得當(dāng)日推出的“次熱”地塊—傅家坡047號(hào)住宅地塊，成交價(jià)12.2億元，溢價(jià)率22.42%。

在成都、杭州、重慶等地“失利”的央企中海，在北方城市扳回一局。

6月30日，天津也迎來2025年上半年的土拍收官之戰(zhàn)，備受關(guān)注的河西陳塘莊F9地塊吸引來中海和綠城競(jìng)價(jià)，贏家中海以7.4億元拿得地塊，溢價(jià)率為11.45%。

在這之前，中海還前往濟(jì)南拿下歷下區(qū)文博西片區(qū)一期組團(tuán)地塊，總價(jià)約32.74億元，溢價(jià)率11.1%。組合地塊中的兩幅城鎮(zhèn)住宅用地的樓板價(jià)達(dá)20232元/平方米，是濟(jì)南住宅用地單價(jià)首次超過2萬元，因此成為新的單價(jià)“地王”。

這些熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，也帶動(dòng)全國(guó)土拍市場(chǎng)出讓金增長(zhǎng)。中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上半年（截至6月25日），300城住宅用地出讓金同比增幅超兩成，平均溢價(jià)率10.3%，較去年同期提升6.2個(gè)百分點(diǎn)。

而且，今年上半年二線城市土拍的平均溢價(jià)率為14.3%，超過一線城市的11.9%。

開發(fā)商尋求確定性

“安全，安全，安全?！边@是搶拍二線熱點(diǎn)城市地塊開發(fā)商們的共識(shí)，多位開發(fā)商向界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>

2025年，對(duì)于絕大部分開發(fā)商而言，寧可在核心城市高溢價(jià)拿地，也不會(huì)因一時(shí)便宜而加倉(cāng)不具備確定性的城市，安全成了他們首要考慮的因素。不少房企人士向界面新聞指出，“都不敢冒險(xiǎn)?！?/p>

一名成都本土開發(fā)商人士告訴界面新聞，成都今年之所以受到開發(fā)商熱烈追捧，主要在于市場(chǎng)、人口和產(chǎn)品三點(diǎn)。市場(chǎng)方面，2025年上半年，成都新房市場(chǎng)累計(jì)成交約4.9萬套，同比增長(zhǎng)10%，其中千萬級(jí)豪宅成交量接近750套，占去年全年成交量54%。

“成都人口紅利還在凈流入，吸附力很強(qiáng)。”上述房企人士向界面新聞表示，坊間將成都稱為“6省省會(huì)，也就是新西蘭，云貴川”（新疆、陜西、甘肅、云南、貴州、四川）。

而且“好房子”時(shí)代，房企在成都“卷”產(chǎn)品“卷”得很厲害，夸張的說法是“三個(gè)月一迭代”。該名人士進(jìn)一步指出，公司目前的拿地策略就是深耕大本營(yíng)，其他二線城市也會(huì)看，比如西安。

“只有核心市場(chǎng)好一點(diǎn)?！币幻肫箝_發(fā)商人士在接受界面新聞采訪時(shí)也表示，今年以來，核心城市核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的主要原因是，企業(yè)自身求發(fā)展，需要改善土儲(chǔ)布局；當(dāng)前的產(chǎn)品迭代較快，新的好產(chǎn)品在核心城市核心地段的品牌效應(yīng)也更好。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，“核心城市地段的安全性高很多?！鄙鲜鲅肫箝_發(fā)商人士告訴界面新聞。

該名人士認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商的拿地邏輯主要看三點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家戰(zhàn)略以及人口流入。

“像蘇州、杭州這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入的城市就還不錯(cuò)，成都、武漢、西安這類偏內(nèi)陸的戰(zhàn)略城市應(yīng)該也可以，再就是像廣東這種人口增長(zhǎng)的城市也比較安全?！痹撁_發(fā)商人士向界面新聞表示。

開發(fā)商自身實(shí)力也很重要。宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)四年左右，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步出清，品牌房企的化債工作推進(jìn)明顯，逐漸恢復(fù)了再投資的能力，頭部房企以及區(qū)域深耕的民企拿地積極性提高。

如一名地方國(guó)資房企人士向界面新聞表示，上半年拿地當(dāng)年可以形成銷售額，所以開發(fā)商普遍選擇在上半年積極補(bǔ)貨，且上半年資金都比較富裕。

“目前還能活躍在大城市拿地的主要均為央國(guó)企，其投資戰(zhàn)略近兩年均為收縮在大城市深耕的思路，所以熱門城市會(huì)出現(xiàn)房企扎堆（拿地）的現(xiàn)象?！痹撁耸肯蚪缑嫘侣勚赋?，不少國(guó)央企高層近期均有不同程度調(diào)整，其投資戰(zhàn)略（主要是出價(jià)）均有較大程度變化，更加劇了這種熱搶情況。

另一方面，從土地市場(chǎng)來看，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊愈發(fā)稀缺。上述國(guó)資房企人士向界面新聞表示，“從歷史發(fā)展的角度來審視資產(chǎn)價(jià)值，可以看到稀缺性的豪宅產(chǎn)品具有穿越周期、良好的保值功能?！?/p>

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這也是開發(fā)商積極布局核心城市核心地塊的原因。像成都金融城三期地塊位于新經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，周邊配套成熟，這類地塊自然成為房企競(jìng)相追逐的目標(biāo)，未來產(chǎn)品去化壓力較小。

不過，當(dāng)眾多開發(fā)商齊聚二線城市，也會(huì)加速行業(yè)洗牌。本土房企和外來房企競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)發(fā)生變化，資金實(shí)力雄厚的外來大型房企在爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊上更具優(yōu)勢(shì)，可能擠壓本地中小房企生存空間。

界面新聞了解到，四川民營(yíng)房企邦泰集團(tuán)，2022、2023年仍頻繁在成都拿地，但近兩年不斷加大外拓，開啟“錯(cuò)位拿地”模式。今年以來，不僅在昆明、西安、武漢、南昌、南寧等中西部省會(huì)城市拿地，也前往包括忻州、德陽(yáng)、延安、上饒等三、四線城市積極落子。

同為四川民營(yíng)房企的新希望地產(chǎn)并不愿意放棄成都，拿地不占優(yōu)勢(shì)，只能尋求合作。今年4月，四川聯(lián)投溢價(jià)33%競(jìng)得的郫都區(qū)21畝宅地，5月初便迎來合作方——新希望地產(chǎn)，將共同開發(fā)地塊。

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調(diào)整還在持續(xù)，以成都、杭州等為代表的城市因經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、改善需求旺盛，正成為開發(fā)商抗周期的“安全墊”。

一邊熱搶，一邊遇冷

二線城市“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)激烈，但土地市場(chǎng)并非全面回暖。

一邊高溢價(jià)搶地，一邊底價(jià)出讓，仍是當(dāng)前絕大多數(shù)城市的常態(tài)。尤其是武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，絕大多數(shù)地塊都是底價(jià)出讓，這些城市庫(kù)存規(guī)模較大，房企投資相對(duì)審慎。

比如6月30日武漢推出的5宗地塊，只有兩宗地塊溢價(jià)成交，另三宗地塊都是底價(jià)成交。同一天，天津一舉拿出15塊地拍賣，最終只有中海拿得的河西區(qū)地塊為溢價(jià)成交，其余14幅地塊均為底價(jià)成交。

以房企布局意愿較強(qiáng)的杭州為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州出讓宅地合計(jì)63宗，47宗溢價(jià)，有26宗溢價(jià)率超40%，亦有不少地塊底價(jià)成交。

具體而言，今年一季度杭州三次刷新地價(jià)紀(jì)錄，到二季度，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出讓，但平均溢價(jià)率開始走低，而6月份臨平、錢塘出讓的4宗地中有3宗底價(jià)出讓，平均溢價(jià)率僅為0.3%。

成都也不例外，2025年以來，成都共計(jì)出讓宅地合計(jì)49宗，也僅有25宗溢價(jià)成交，其中11宗溢價(jià)率超30%，5宗溢價(jià)率超40%，其余地塊多為底價(jià)出讓。

以拍出“地王”的3月為例，在3月24日至31日的一周時(shí)間里，成都共推出土地12宗，其中8宗地為底價(jià)成交。

蘇州市場(chǎng)分化也很明顯，上半年累計(jì)出讓宅地35宗，12宗溢價(jià)，其中蘇州工業(yè)園區(qū)東板橋河西地、吳中區(qū)蘇地2025-WG-Z09號(hào)地塊溢價(jià)率分別為45.3%、39.3%，其余地塊多為底價(jià)成交。

一名民營(yíng)開發(fā)商人士向界面新聞表示，因?yàn)椤暗赝酢睙岫雀撸詴?huì)顯得土拍市場(chǎng)很火，實(shí)際上房企拿地重心依然是核心城市的核心地塊?！安粔騼?yōu)質(zhì)的地塊，不會(huì)被爭(zhēng)搶，都搶熱門地，就拍出了地王?！?/p>

在其看來，今年二季度樓市整體表現(xiàn)不算樂觀，接下來開發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

2025年以來，核心城市新房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行，其中一季度市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額同比降幅較上年明顯收窄，但較1-4月有所擴(kuò)大。

樓市分化持續(xù)，只有一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。

其中，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購(gòu)房需求支撐等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)保持較高活力，雖然二季度以來市場(chǎng)有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長(zhǎng)。

而部分基本面較強(qiáng)的核心二線城市如杭州、成都在核心區(qū)供應(yīng)力度持續(xù)加大下，上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比分別增長(zhǎng)6.0%、4.9%，但市場(chǎng)分化延續(xù)，部分城市調(diào)整壓力仍較大。

中指研究院認(rèn)為，短期來看，房企將更加注重項(xiàng)目的安全性與盈利確定性，北上深杭等熱點(diǎn)城市核心地塊憑借稀缺屬性預(yù)計(jì)仍將頻現(xiàn)高溢價(jià)成交，成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

也有開發(fā)商暫停二線城市投資，主攻一線城市。

“我們二線城市基本停了?！蹦车胤絿?guó)資房企人士向界面新聞表示，目前公司拿地主要看一線城市，如深圳、上海，其他城市包括之前布局的南京等城市都暫時(shí)不拿地了。

上海本土民營(yíng)房企大華相關(guān)人士也告訴界面新聞，今年可能主要看上海，杭州、蘇州等城市不再去了。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從搶地?zé)岢钡斤L(fēng)險(xiǎn)防控，開發(fā)商對(duì)“安全墊”的尋找，本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的縮影。在分化加劇的市場(chǎng)中，房企唯有精準(zhǔn)把握城市價(jià)值、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、管控資金風(fēng)險(xiǎn)，才能在波動(dòng)中筑牢生存根基。