界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
6月30日，二線城市土地市場迎來上半年最后的爭奪。
成都、武漢、天津等熱點城市上演激烈的土拍大戰(zhàn)，房企以近乎沖刺的姿態(tài)“圍獵”優(yōu)質(zhì)地塊，試圖為今年上半年拿地成績畫上圓滿句號。這場收官之戰(zhàn)不僅刷新了區(qū)域地價紀(jì)錄，更折射出二線城市土地市場的熱度與房企的戰(zhàn)略布局邏輯。
以武漢為例，當(dāng)日推出的P（2025）049號新興街二、三期地塊，華潤置地、招商蛇口、綠城、中海等11家開發(fā)商互不相讓，現(xiàn)場經(jīng)過106輪混戰(zhàn)，最終，綠城以最高樓面出價2.79萬元/平方米更勝一籌，將地塊收入囊中，成交總價6.65億元，溢價率達(dá)54.36%。
“這是武漢市近年來單宗住宅項目參與人數(shù)最多、樓板價最高、溢價率最高的地塊。”武漢市土地交易中心表示。與此同時，該地塊也創(chuàng)造了武漢住宅樓板價歷史紀(jì)錄第二名，僅次于2020年華潤拿下的二七濱江地塊，樓面價3.06萬元/平方米。
據(jù)界面新聞了解，不僅是武漢，今年以來，成都、杭州、濟(jì)南等多個二線城市土拍熱度攀升，成交價格屢創(chuàng)新高，一場激烈的“地王”爭奪戰(zhàn)已然開啟。
眾多實力雄厚的房企紛紛出場，成為這場土拍盛宴的主角。央國企憑借資金優(yōu)勢積極布局，部分資金狀況良好的民企也不甘示弱，在二線城市頻繁舉牌，展現(xiàn)出回血的信心。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，從目前各個城市樓市走勢來看，核心城市新房市場率先出現(xiàn)筑底信號，主要受到改善需求的支撐，增加了開發(fā)商拿地的信心。
“不過，開發(fā)商聚焦的是熱點城市的核心地塊，這是樓板價上漲的重要原因?！彼渭t衛(wèi)向界面新聞表示。
二線城市頻出“地王”
2025年，二線城市土拍市場激烈開場。
最熱鬧的當(dāng)屬成都。今年年初，央企招商蛇口以總價27億元、樓面價31100元/平方米、溢價70.43%拿下成都高新區(qū)大源地塊，創(chuàng)下彼時成都最高樓面價紀(jì)錄。
半個月后，3月27日，錦江區(qū)金融城三期一宗48.74畝純住宅用地被擺上拍賣桌，現(xiàn)場經(jīng)過了213輪激烈爭奪，最終被閩系國資房企建發(fā)以樓面價41200元/平方米、溢價率106%競得地塊，再創(chuàng)成都樓面價新高，同時也是成都樓面價首次突破4萬元/平方米。
這之后，高溢價拿地成為成都土拍市場常態(tài)。
6月19日，成都再推出兩宗地塊，其中位于錦江區(qū)茶廠38.5畝地塊最受歡迎，吸引來全國各地房企參拍，民營房企和央國企齊聚，如華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、金茂、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、廈門國貿(mào)、華發(fā)&錦江統(tǒng)建、新希望地產(chǎn)、潤達(dá)豐濱江等。
現(xiàn)場經(jīng)過154輪競價，最終由閩系國資房企國貿(mào)地產(chǎn)以總價23.26億元、樓面價35500元/平方米、溢價率75.74%競得，登上成都樓面價TOP2地塊。
另一宗位于武侯區(qū)機(jī)投橋街道的地塊，由央企中鐵建以總價15.11億元、樓面價16600元/平方米拿下，溢價率16.90%。
6月30日，成都趁熱打鐵，又拿出金牛區(qū)一宗地塊，中海、保利發(fā)展、華潤置地、中鐵建、金茂等8家房企都想押注于此?，F(xiàn)場經(jīng)過40輪競價后，中能建以20200元/平方米的樓面價、23.93%的溢價率競得該地塊，折合總價約17.48億元。
這是金牛區(qū)樓面價首次超過2萬元/平方米，這一成交價也是目前該板塊內(nèi)最高樓面價，開發(fā)商對熱門地塊的渴望在此展現(xiàn)得淋漓盡致。
杭州的土拍熱度與成都不相上下，“地王”頻出，樓面價接連破6萬元/平方米、7萬元/平方米、8萬元/平方米大關(guān)，成交樓面價僅次于北京和上海。
最熱門的是蔣村低密度地塊，勝利者還是建發(fā)。今年3月25日，該地塊現(xiàn)場經(jīng)過102輪競拍后，建發(fā)房產(chǎn)以總價34.34億元拿下蔣村地塊，樓面價88029.06元/平方米，溢價率高達(dá)115.39%。
除此之外，杭州本土開發(fā)商濱江集團(tuán)也相繼奪得多個熱門地塊，比如1月份以溢價率71.25%奪得湖墅民生藥廠地塊，3月份以溢價率69.86%拿下奧體水電新村地塊，在本地市場實現(xiàn)強(qiáng)勢加倉。
閩系房企建發(fā)對熱點二線城市地塊攻勢十足。拿下成都、杭州“地王”之后，3月31日又轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶，與招商蛇口、中海、聯(lián)發(fā)、海成、華潤、宜賓麗雅等7家房企對江北區(qū)長安三廠地塊展開圍獵?，F(xiàn)場競價聲不斷，最終建發(fā)以樓面價13923元/平方米拿下，溢價率29.64%，登頂重慶新“地王”。
武漢同樣不能落下，6月30日，建發(fā)擊敗保利、華潤、綠城等開發(fā)商，奪得當(dāng)日推出的“次熱”地塊—傅家坡047號住宅地塊，成交價12.2億元，溢價率22.42%。
在成都、杭州、重慶等地“失利”的央企中海，在北方城市扳回一局。
6月30日，天津也迎來2025年上半年的土拍收官之戰(zhàn)，備受關(guān)注的河西陳塘莊F9地塊吸引來中海和綠城競價，贏家中海以7.4億元拿得地塊，溢價率為11.45%。
在這之前，中海還前往濟(jì)南拿下歷下區(qū)文博西片區(qū)一期組團(tuán)地塊，總價約32.74億元，溢價率11.1%。組合地塊中的兩幅城鎮(zhèn)住宅用地的樓板價達(dá)20232元/平方米，是濟(jì)南住宅用地單價首次超過2萬元，因此成為新的單價“地王”。
這些熱點城市地塊競爭激烈，也帶動全國土拍市場出讓金增長。中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年上半年（截至6月25日），300城住宅用地出讓金同比增幅超兩成，平均溢價率10.3%，較去年同期提升6.2個百分點。
而且，今年上半年二線城市土拍的平均溢價率為14.3%，超過一線城市的11.9%。
開發(fā)商尋求確定性
“安全，安全，安全。”這是搶拍二線熱點城市地塊開發(fā)商們的共識，多位開發(fā)商向界面新聞記者表示。
2025年，對于絕大部分開發(fā)商而言，寧可在核心城市高溢價拿地，也不會因一時便宜而加倉不具備確定性的城市，安全成了他們首要考慮的因素。不少房企人士向界面新聞指出，“都不敢冒險?！?/p>
一名成都本土開發(fā)商人士告訴界面新聞，成都今年之所以受到開發(fā)商熱烈追捧，主要在于市場、人口和產(chǎn)品三點。市場方面，2025年上半年，成都新房市場累計成交約4.9萬套，同比增長10%，其中千萬級豪宅成交量接近750套，占去年全年成交量54%。
“成都人口紅利還在凈流入，吸附力很強(qiáng)?！鄙鲜龇科笕耸肯蚪缑嫘侣劚硎荆婚g將成都稱為“6省省會，也就是新西蘭，云貴川”（新疆、陜西、甘肅、云南、貴州、四川）。
而且“好房子”時代，房企在成都“卷”產(chǎn)品“卷”得很厲害，夸張的說法是“三個月一迭代”。該名人士進(jìn)一步指出，公司目前的拿地策略就是深耕大本營，其他二線城市也會看，比如西安。
“只有核心市場好一點?！币幻肫箝_發(fā)商人士在接受界面新聞采訪時也表示，今年以來，核心城市核心地塊競爭激烈的主要原因是，企業(yè)自身求發(fā)展，需要改善土儲布局；當(dāng)前的產(chǎn)品迭代較快，新的好產(chǎn)品在核心城市核心地段的品牌效應(yīng)也更好。
更關(guān)鍵的一點是，“核心城市地段的安全性高很多。”上述央企開發(fā)商人士告訴界面新聞。
該名人士認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商的拿地邏輯主要看三點：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國家戰(zhàn)略以及人口流入。
“像蘇州、杭州這種經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入的城市就還不錯，成都、武漢、西安這類偏內(nèi)陸的戰(zhàn)略城市應(yīng)該也可以，再就是像廣東這種人口增長的城市也比較安全?！痹撁_發(fā)商人士向界面新聞表示。
開發(fā)商自身實力也很重要。宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)四年左右，市場風(fēng)險進(jìn)一步出清，品牌房企的化債工作推進(jìn)明顯，逐漸恢復(fù)了再投資的能力，頭部房企以及區(qū)域深耕的民企拿地積極性提高。
如一名地方國資房企人士向界面新聞表示，上半年拿地當(dāng)年可以形成銷售額，所以開發(fā)商普遍選擇在上半年積極補(bǔ)貨，且上半年資金都比較富裕。
“目前還能活躍在大城市拿地的主要均為央國企，其投資戰(zhàn)略近兩年均為收縮在大城市深耕的思路，所以熱門城市會出現(xiàn)房企扎堆（拿地）的現(xiàn)象。”該名人士向界面新聞指出，不少國央企高層近期均有不同程度調(diào)整，其投資戰(zhàn)略（主要是出價）均有較大程度變化，更加劇了這種熱搶情況。
另一方面，從土地市場來看，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)，城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊愈發(fā)稀缺。上述國資房企人士向界面新聞表示，“從歷史發(fā)展的角度來審視資產(chǎn)價值，可以看到稀缺性的豪宅產(chǎn)品具有穿越周期、良好的保值功能。”
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這也是開發(fā)商積極布局核心城市核心地塊的原因。像成都金融城三期地塊位于新經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，周邊配套成熟，這類地塊自然成為房企競相追逐的目標(biāo)，未來產(chǎn)品去化壓力較小。
不過，當(dāng)眾多開發(fā)商齊聚二線城市，也會加速行業(yè)洗牌。本土房企和外來房企競爭態(tài)勢發(fā)生變化，資金實力雄厚的外來大型房企在爭奪優(yōu)質(zhì)地塊上更具優(yōu)勢，可能擠壓本地中小房企生存空間。
界面新聞了解到，四川民營房企邦泰集團(tuán)，2022、2023年仍頻繁在成都拿地，但近兩年不斷加大外拓，開啟“錯位拿地”模式。今年以來，不僅在昆明、西安、武漢、南昌、南寧等中西部省會城市拿地，也前往包括忻州、德陽、延安、上饒等三、四線城市積極落子。
同為四川民營房企的新希望地產(chǎn)并不愿意放棄成都，拿地不占優(yōu)勢，只能尋求合作。今年4月，四川聯(lián)投溢價33%競得的郫都區(qū)21畝宅地，5月初便迎來合作方——新希望地產(chǎn)，將共同開發(fā)地塊。
房地產(chǎn)市場周期調(diào)整還在持續(xù)，以成都、杭州等為代表的城市因經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、改善需求旺盛，正成為開發(fā)商抗周期的“安全墊”。
一邊熱搶，一邊遇冷
二線城市“地王”爭奪戰(zhàn)激烈，但土地市場并非全面回暖。
一邊高溢價搶地，一邊底價出讓，仍是當(dāng)前絕大多數(shù)城市的常態(tài)。尤其是武漢、南京、鄭州、天津等城市土地市場持續(xù)調(diào)整，絕大多數(shù)地塊都是底價出讓，這些城市庫存規(guī)模較大，房企投資相對審慎。
比如6月30日武漢推出的5宗地塊，只有兩宗地塊溢價成交，另三宗地塊都是底價成交。同一天，天津一舉拿出15塊地拍賣，最終只有中海拿得的河西區(qū)地塊為溢價成交，其余14幅地塊均為底價成交。
以房企布局意愿較強(qiáng)的杭州為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州出讓宅地合計63宗，47宗溢價，有26宗溢價率超40%，亦有不少地塊底價成交。
具體而言，今年一季度杭州三次刷新地價紀(jì)錄，到二季度，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實現(xiàn)溢價出讓，但平均溢價率開始走低，而6月份臨平、錢塘出讓的4宗地中有3宗底價出讓，平均溢價率僅為0.3%。
成都也不例外，2025年以來，成都共計出讓宅地合計49宗，也僅有25宗溢價成交，其中11宗溢價率超30%，5宗溢價率超40%，其余地塊多為底價出讓。
以拍出“地王”的3月為例，在3月24日至31日的一周時間里，成都共推出土地12宗，其中8宗地為底價成交。
蘇州市場分化也很明顯，上半年累計出讓宅地35宗，12宗溢價，其中蘇州工業(yè)園區(qū)東板橋河西地、吳中區(qū)蘇地2025-WG-Z09號地塊溢價率分別為45.3%、39.3%，其余地塊多為底價成交。
一名民營開發(fā)商人士向界面新聞表示，因為“地王”熱度高，所以會顯得土拍市場很火，實際上房企拿地重心依然是核心城市的核心地塊?！安粔騼?yōu)質(zhì)的地塊，不會被爭搶，都搶熱門地，就拍出了地王?！?/p>
在其看來，今年二季度樓市整體表現(xiàn)不算樂觀，接下來開發(fā)商拿地會更加謹(jǐn)慎。
2025年以來，核心城市新房市場整體保持平穩(wěn)運行，其中一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，但二季度邊際有所轉(zhuǎn)弱。數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較上年明顯收窄，但較1-4月有所擴(kuò)大。
樓市分化持續(xù)，只有一線城市及強(qiáng)二線城市表現(xiàn)平穩(wěn)。
其中，一線城市在優(yōu)質(zhì)供給增加、較強(qiáng)的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。
而部分基本面較強(qiáng)的核心二線城市如杭州、成都在核心區(qū)供應(yīng)力度持續(xù)加大下，上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比分別增長6.0%、4.9%，但市場分化延續(xù)，部分城市調(diào)整壓力仍較大。
中指研究院認(rèn)為，短期來看，房企將更加注重項目的安全性與盈利確定性，北上深杭等熱點城市核心地塊憑借稀缺屬性預(yù)計仍將頻現(xiàn)高溢價成交，成為開發(fā)商爭奪的焦點。
也有開發(fā)商暫停二線城市投資，主攻一線城市。
“我們二線城市基本停了?！蹦车胤絿Y房企人士向界面新聞表示，目前公司拿地主要看一線城市，如深圳、上海，其他城市包括之前布局的南京等城市都暫時不拿地了。
上海本土民營房企大華相關(guān)人士也告訴界面新聞，今年可能主要看上海，杭州、蘇州等城市不再去了。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從搶地?zé)岢钡斤L(fēng)險防控，開發(fā)商對“安全墊”的尋找，本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的縮影。在分化加劇的市場中，房企唯有精準(zhǔn)把握城市價值、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、管控資金風(fēng)險，才能在波動中筑牢生存根基。
