界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
2025年上半年，中央與地方協(xié)同發(fā)力，于供需兩端推出超百項政策。在精準施策推動下，房地產市場信心逐步修復，商品房銷售面積同比降幅收窄、房價環(huán)比跌幅趨緩，整體呈現積極修復態(tài)勢。
對于上半年房地產市場特征，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時，用“向新發(fā)展”四個字來概括。
“這一判斷建立在去年‘9.26’一攬子政策支持下，市場有了止跌回穩(wěn)的基礎，給今年‘向新發(fā)展’提供了動力和條件。今年上半年，房地產行業(yè)在持續(xù)鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢的同時，也在政策創(chuàng)新、供給優(yōu)化等多個領域尋找新機會、新方向”，嚴躍進對界面新聞表示。
整體來看，當下行業(yè)已邁入修復通道，正在從政策托底向自發(fā)修復過渡，企穩(wěn)基礎逐步鞏固，但全面復蘇仍需政策端的持續(xù)發(fā)力與結構性破局。
從中央到地方，政策工具箱多維發(fā)力
中央層面來看，今年以來政策扶持力度持續(xù)升級，從季度性定調中可見政策決心的遞進。
從3月份《政府工作報告》提出 “持續(xù)推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，到4月份政治局會議強調“持續(xù)鞏固房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢”，再到6月份的國常會，提出要“更大力度推動房地產止跌回穩(wěn)”，并明確“穩(wěn)定預期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險”的政策發(fā)力方向。政策基調不斷強化，釋放出了堅定的護市信號。
界面新聞整理發(fā)現，本輪中央政策主要圍繞促需求、去庫存、化風險以及構建房地產新模式等幾個方面展開。
在需求端，通過降低房貸利率助推住房需求釋放，將5年期以上LPR降至3.50%的歷史低位，疊加首套公積金利率2.60%，直接降低購房成本。
在供給端，加碼存量收儲與城中村改造，多地通過收購閑置土地、存量商品房優(yōu)化供給結構。
風險化解方面，“保交房”工作也取得實質進展。截至今年5月初，商業(yè)銀行“白名單”貸款審批規(guī)模達 6.7 萬億元，覆1600多萬套住宅的建設交付，有效緩解購房者對交付風險的擔憂，推動現房銷售比例提升至35.6%。
在構建房地產發(fā)展新模式方面，自建設“好房子”寫入2025年的《政府工作報告》后，相關基礎性制度有序推進。
據界面新聞不完全統(tǒng)計，截止7月初，全國已有約20個省份出臺發(fā)布“好房子”相關政策，推動各地房企從增量開發(fā)轉向品質升級。
相比于中央，地方政策更加聚焦，講究“因城施策”。據中指研究院監(jiān)測，2025年上半年，全國約170個省市（縣）累計出臺超340條“穩(wěn)市”政策，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調整優(yōu)化政策。
激活需求方面，公積金政策與購房補貼成為核心抓手。
據中指監(jiān)測，各地涉及公積金調整政策超150條，深圳、蘇州等多地大幅提升貸款額度；上半年，全國超60地發(fā)布購房補貼政策，形式涵蓋現金補助、房票抵扣、電子消費券等多種形式。
值得注意的是，在本輪政策加碼中，多孩家庭所享受的補貼尤為突出，多城專門設立了針對二孩、三孩家庭的購房獎勵政策，如浙江紹興柯橋區(qū)對二孩家庭每平方米補貼1500元，最高不超過20萬元；三孩及以上家庭每平方米補貼2500元，最高不超過40萬元，政策精準度顯著提升。?
優(yōu)化供給方面，各地主要通過“控增量、優(yōu)存量”的雙向調節(jié)，為市場復蘇注入確定性。
控制增量上，多地按照“人房地錢”機制定計劃，如廣州5.4萬套預售房源中，中心區(qū)占比36%，供應向核心區(qū)域傾斜；去化庫存上，根據中指不完全統(tǒng)計，截至6月25日，全國各地公示擬使用專項債收回收購閑置存量土地的數量超3700宗，總面積超1.96億平方米，總金額超4700億元；提高質量上，“好房子”建設持續(xù)加速，各地出臺的新規(guī)涉及到住宅的層高、實得率、計容規(guī)定、隔音降噪等多個細分領域，促進品質升級。
核心城市帶頭復蘇，“好房子”成市場亮點
從市場層面來看，2025年上半年，核心城市在優(yōu)質供給和改善需求支撐下表現出較強韌性，率先回暖，強二線城市在核心區(qū)供應加持下，成交保持平穩(wěn)增長，改善型需求的集中釋放、高端樓盤熱銷成為亮點，印證了“好城市+好房子”的結構性韌性。
與此同時，三四線城市仍處于“以價換量”的筑底階段，城市分化仍是核心矛盾。
價格與成交方面，新房市場呈現結構性上漲。根據中指研究院統(tǒng)計數據，2025 年上半年，一線城市中，北京、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均實現小幅增長，廣州、深圳同比增幅更是超過15%；強二線城市中，杭州、成都等優(yōu)質改善樓盤持續(xù)高熱。
在優(yōu)質改善項目入市帶動下，上半年百城新房價格累計上漲1.16%，漲幅較2024年下半年收窄0.26個百分點。
改善型需求的集中釋放成為上半年樓市的最大亮點。
從中指監(jiān)測的30個代表城市中看，今年前五個月90-120平方米戶型成交占比保持在四成左右，120-144平方米戶型成交占比首次突破30%，改善型樓盤已占據新房市場主流。
并且，這一趨勢在核心城市中尤為明顯。北京、上海、杭州、成都等城市的高總價項目去化率顯著高于剛需產品，如上海黃浦濱江、徐匯濱江等核心板塊的高端樓盤去化率普遍超過80%，甚至出現了多個“日光盤”。
從產品結構來看，“好房子”的熱銷印證了當前市場對品質升級的迫切需求。
據克而瑞監(jiān)測全國重點城市的熱銷項目發(fā)現，今年上半年，產品力較強的四代宅和新規(guī)項目起到了很好的“托舉”作用，高得房率的新規(guī)項目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目，成交領漲。
與新房市場的結構性上漲不同，二手房市場延續(xù)“以價換量”行情，重點城市成交量延續(xù)增長態(tài)勢。
中指研究院數據顯示，上半年百城二手房價格累計下跌3.60%，今年前兩個月二手房均價延續(xù)去年四季度的修復態(tài)勢，環(huán)比跌幅收窄，但3月以來環(huán)比跌幅再次擴大，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個月下跌。
從成交數據來看，上半年深圳二手房成交同比增長超30%，北京、上海、廣州增幅在20%左右，成都、杭州、蘇州、廈門幾個強二線城市同比增長超過10%。
“從市場趨勢來看，下半年高品質項目入市有望帶動核心城市市場保持修復，但城市之間及項目之間分化行情預計將延續(xù)，‘好城市+好房子’具備結構性機會，而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進一步加力”，中指研究院常務副院長黃瑜對界面新聞表示。
土地供應“縮量提質”，熱點地塊競爭加劇
2025年上半年，全國土地市場呈現 “縮量提質”的顯著特征。核心城市通過優(yōu)化供地結構、集中推出優(yōu)質地塊，吸引房企激烈競拍，而三四線城市因需求疲軟導致土地流拍率高企。
從供應端看，全國土地市場延續(xù)“控規(guī)模、提質量”的策略。
中指研究院統(tǒng)計數據顯示，2025年上半年，全國300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%，成交面積同比下降5.5%，但出讓金同比增長27.5%，溢價率提升至10.2%。
這種“量跌價升”的背后，是核心城市優(yōu)質地塊的集中供應。
例如，杭州上半年宅地出讓金接近去年全年水平，北京、上海等城市的核心地塊成交總價屢創(chuàng)新高，從數據來看，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重已上升至68%。
與之形成對比的是，三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續(xù)收縮態(tài)勢，平均溢價率也處于較低水平。
這種分化反映出房企在行業(yè)深度調整之下，投資策略的根本性轉變，即從過去的“廣撒網” 轉向“精準聚焦”。而當房企拿地策略趨于一致，疊加核心城市優(yōu)質地塊供應力度增大，核心城市優(yōu)質地塊的競爭也愈發(fā)激烈。
如杭州上半年成交的69宗宅地中，53宗都為溢價成交，其中29宗溢價率超40%，一季度杭州三次刷新地價紀錄，二季度以來，核心區(qū)優(yōu)質地塊仍能實現溢價成交，平均溢價率維持在20%以上。
再如上海，上半年成交的28宗宅地中，有21宗溢價成交，其中7宗溢價率超30%，2宗溢價率超40%。今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄。
展望下半年，土地市場“縮量提質”的趨勢將持續(xù)深化，核心城市優(yōu)質地塊仍將保持高溢價成交，尤其是北上廣深、杭州、成都等熱點城市，稀缺的核心地塊可能成為房企爭奪的 “戰(zhàn)略資源”，而三四線城市土地市場回暖則要依賴需求端的進一步改善。
與此同時，專項債收購存量土地、城中村改造等政策的落地，也將加速低效用地盤活，為土地市場注入新的供給活力。
