界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
2025年上半年，中央與地方協(xié)同發(fā)力，于供需兩端推出超百項(xiàng)政策。在精準(zhǔn)施策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，商品房銷售面積同比降幅收窄、房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅趨緩，整體呈現(xiàn)積極修復(fù)態(tài)勢(shì)。
對(duì)于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)特征，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞采訪時(shí)，用“向新發(fā)展”四個(gè)字來(lái)概括。
“這一判斷建立在去年‘9.26’一攬子政策支持下，市場(chǎng)有了止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)，給今年‘向新發(fā)展’提供了動(dòng)力和條件。今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)的同時(shí)，也在政策創(chuàng)新、供給優(yōu)化等多個(gè)領(lǐng)域?qū)ふ倚聶C(jī)會(huì)、新方向”，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。
整體來(lái)看，當(dāng)下行業(yè)已邁入修復(fù)通道，正在從政策托底向自發(fā)修復(fù)過(guò)渡，企穩(wěn)基礎(chǔ)逐步鞏固，但全面復(fù)蘇仍需政策端的持續(xù)發(fā)力與結(jié)構(gòu)性破局。
從中央到地方，政策工具箱多維發(fā)力
中央層面來(lái)看，今年以來(lái)政策扶持力度持續(xù)升級(jí)，從季度性定調(diào)中可見(jiàn)政策決心的遞進(jìn)。
從3月份《政府工作報(bào)告》提出 “持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，到4月份政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，再到6月份的國(guó)常會(huì)，提出要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，并明確“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”的政策發(fā)力方向。政策基調(diào)不斷強(qiáng)化，釋放出了堅(jiān)定的護(hù)市信號(hào)。
界面新聞?wù)戆l(fā)現(xiàn)，本輪中央政策主要圍繞促需求、去庫(kù)存、化風(fēng)險(xiǎn)以及構(gòu)建房地產(chǎn)新模式等幾個(gè)方面展開。
在需求端，通過(guò)降低房貸利率助推住房需求釋放，將5年期以上LPR降至3.50%的歷史低位，疊加首套公積金利率2.60%，直接降低購(gòu)房成本。
在供給端，加碼存量收儲(chǔ)與城中村改造，多地通過(guò)收購(gòu)閑置土地、存量商品房?jī)?yōu)化供給結(jié)構(gòu)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方面，“保交房”工作也取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。截至今年5月初，商業(yè)銀行“白名單”貸款審批規(guī)模達(dá) 6.7 萬(wàn)億元，覆1600多萬(wàn)套住宅的建設(shè)交付，有效緩解購(gòu)房者對(duì)交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，推動(dòng)現(xiàn)房銷售比例提升至35.6%。
在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，自建設(shè)“好房子”寫入2025年的《政府工作報(bào)告》后，相關(guān)基礎(chǔ)性制度有序推進(jìn)。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截止7月初，全國(guó)已有約20個(gè)省份出臺(tái)發(fā)布“好房子”相關(guān)政策，推動(dòng)各地房企從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向品質(zhì)升級(jí)。
相比于中央，地方政策更加聚焦，講究“因城施策”。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年上半年，全國(guó)約170個(gè)省市（縣）累計(jì)出臺(tái)超340條“穩(wěn)市”政策，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策。
激活需求方面，公積金政策與購(gòu)房補(bǔ)貼成為核心抓手。
據(jù)中指監(jiān)測(cè)，各地涉及公積金調(diào)整政策超150條，深圳、蘇州等多地大幅提升貸款額度；上半年，全國(guó)超60地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼政策，形式涵蓋現(xiàn)金補(bǔ)助、房票抵扣、電子消費(fèi)券等多種形式。
值得注意的是，在本輪政策加碼中，多孩家庭所享受的補(bǔ)貼尤為突出，多城專門設(shè)立了針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，如浙江紹興柯橋區(qū)對(duì)二孩家庭每平方米補(bǔ)貼1500元，最高不超過(guò)20萬(wàn)元；三孩及以上家庭每平方米補(bǔ)貼2500元，最高不超過(guò)40萬(wàn)元，政策精準(zhǔn)度顯著提升。?
優(yōu)化供給方面，各地主要通過(guò)“控增量、優(yōu)存量”的雙向調(diào)節(jié)，為市場(chǎng)復(fù)蘇注入確定性。
控制增量上，多地按照“人房地錢”機(jī)制定計(jì)劃，如廣州5.4萬(wàn)套預(yù)售房源中，中心區(qū)占比36%，供應(yīng)向核心區(qū)域傾斜；去化庫(kù)存上，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月25日，全國(guó)各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置存量土地的數(shù)量超3700宗，總面積超1.96億平方米，總金額超4700億元；提高質(zhì)量上，“好房子”建設(shè)持續(xù)加速，各地出臺(tái)的新規(guī)涉及到住宅的層高、實(shí)得率、計(jì)容規(guī)定、隔音降噪等多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，促進(jìn)品質(zhì)升級(jí)。
核心城市帶頭復(fù)蘇，“好房子”成市場(chǎng)亮點(diǎn)
從市場(chǎng)層面來(lái)看，2025年上半年，核心城市在優(yōu)質(zhì)供給和改善需求支撐下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，率先回暖，強(qiáng)二線城市在核心區(qū)供應(yīng)加持下，成交保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，改善型需求的集中釋放、高端樓盤熱銷成為亮點(diǎn)，印證了“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性韌性。
與此同時(shí)，三四線城市仍處于“以價(jià)換量”的筑底階段，城市分化仍是核心矛盾。
價(jià)格與成交方面，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025 年上半年，一線城市中，北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，廣州、深圳同比增幅更是超過(guò)15%；強(qiáng)二線城市中，杭州、成都等優(yōu)質(zhì)改善樓盤持續(xù)高熱。
在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，上半年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.16%，漲幅較2024年下半年收窄0.26個(gè)百分點(diǎn)。
改善型需求的集中釋放成為上半年樓市的最大亮點(diǎn)。
從中指監(jiān)測(cè)的30個(gè)代表城市中看，今年前五個(gè)月90-120平方米戶型成交占比保持在四成左右，120-144平方米戶型成交占比首次突破30%，改善型樓盤已占據(jù)新房市場(chǎng)主流。
并且，這一趨勢(shì)在核心城市中尤為明顯。北京、上海、杭州、成都等城市的高總價(jià)項(xiàng)目去化率顯著高于剛需產(chǎn)品，如上海黃浦濱江、徐匯濱江等核心板塊的高端樓盤去化率普遍超過(guò)80%，甚至出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，“好房子”的熱銷印證了當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)升級(jí)的迫切需求。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)全國(guó)重點(diǎn)城市的熱銷項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，今年上半年，產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目起到了很好的“托舉”作用，高得房率的新規(guī)項(xiàng)目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目，成交領(lǐng)漲。
與新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性上漲不同，二手房市場(chǎng)延續(xù)“以價(jià)換量”行情，重點(diǎn)城市成交量延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌3.60%，今年前兩個(gè)月二手房均價(jià)延續(xù)去年四季度的修復(fù)態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅收窄，但3月以來(lái)環(huán)比跌幅再次擴(kuò)大，6月百城二手住宅均價(jià)為13691元/平方米，環(huán)比下跌0.75%，已連續(xù)38個(gè)月下跌。
從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年深圳二手房成交同比增長(zhǎng)超30%，北京、上海、廣州增幅在20%左右，成都、杭州、蘇州、廈門幾個(gè)強(qiáng)二線城市同比增長(zhǎng)超過(guò)10%。
“從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，下半年高品質(zhì)項(xiàng)目入市有望帶動(dòng)核心城市市場(chǎng)保持修復(fù)，但城市之間及項(xiàng)目之間分化行情預(yù)計(jì)將延續(xù)，‘好城市+好房子’具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而市場(chǎng)全面止跌回穩(wěn)仍需政策進(jìn)一步加力”，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜對(duì)界面新聞表示。
土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”，熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇
2025年上半年，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn) “縮量提質(zhì)”的顯著特征。核心城市通過(guò)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，吸引房企激烈競(jìng)拍，而三四線城市因需求疲軟導(dǎo)致土地流拍率高企。
從供應(yīng)端看，全國(guó)土地市場(chǎng)延續(xù)“控規(guī)模、提質(zhì)量”的策略。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%，成交面積同比下降5.5%，但出讓金同比增長(zhǎng)27.5%，溢價(jià)率提升至10.2%。
這種“量跌價(jià)升”的背后，是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)。
例如，杭州上半年宅地出讓金接近去年全年水平，北京、上海等城市的核心地塊成交總價(jià)屢創(chuàng)新高，從數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重已上升至68%。
與之形成對(duì)比的是，三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)，平均溢價(jià)率也處于較低水平。
這種分化反映出房企在行業(yè)深度調(diào)整之下，投資策略的根本性轉(zhuǎn)變，即從過(guò)去的“廣撒網(wǎng)” 轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)聚焦”。而當(dāng)房企拿地策略趨于一致，疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度增大，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。
如杭州上半年成交的69宗宅地中，53宗都為溢價(jià)成交，其中29宗溢價(jià)率超40%，一季度杭州三次刷新地價(jià)紀(jì)錄，二季度以來(lái)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率維持在20%以上。
再如上海，上半年成交的28宗宅地中，有21宗溢價(jià)成交，其中7宗溢價(jià)率超30%，2宗溢價(jià)率超40%。今年以來(lái)徐匯東安新村三宗地出讓金累計(jì)達(dá)523.03億元，刷新全國(guó)地價(jià)總價(jià)紀(jì)錄。
展望下半年，土地市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”的趨勢(shì)將持續(xù)深化，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將保持高溢價(jià)成交，尤其是北上廣深、杭州、成都等熱點(diǎn)城市，稀缺的核心地塊可能成為房企爭(zhēng)奪的 “戰(zhàn)略資源”，而三四線城市土地市場(chǎng)回暖則要依賴需求端的進(jìn)一步改善。
與此同時(shí)，專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地、城中村改造等政策的落地，也將加速低效用地盤活，為土地市場(chǎng)注入新的供給活力。
