界面新聞記者 | 王妤涵
在地產行業(yè)持續(xù)調整的當下，萬科的一舉一動都備受矚目。
6月10日-12日，萬科上演 “閃電售股”，其通過集中競價的交易方式，以6.57元/股的均價清倉了7295.6萬股A股庫存股，三日回籠資金4.79億元。
這一果斷之舉是在流動性危機下的“自救”縮影。
在深鐵集團近150億元“輸血”托底的同時，萬科也在全力“自救”，試圖在債務洪峰前筑起最后防線。
生死之年
2025年伊始，萬科就站在了懸崖邊緣。
萬科迎來了史上最嚴峻的償債高峰：根據(jù)萬科年報，截至2024年底，萬科短期有息負債達1582.8億元，而貨幣資金僅881.6億元，現(xiàn)金短債比低至0.56。
并且，凈負債率達到80.6%，較去年初增長25.9pct，剔除預收房款的資產負債率為68.5%，較去年初增長3pct。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，萬科境內債務共有370.01億元，其中一年以內到期的境內債務約208.07億元，占比達到56.31%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務要償還。
經營業(yè)績也出現(xiàn)了明顯下滑。2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營收同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發(fā)業(yè)務毛利率下降、資產減值計提及非主業(yè)投資虧損；全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅為2460.2億元。
業(yè)績下滑使得萬科的造血能力減弱，銷售回款減少，進而影響到其償債能力。
從財務端來看，截至今年3月底，萬科持有的貨幣資金為755億元；短期借款為228.55億元；一年內到期的非流動負債為1329億元；資產負債率73.5%，流動性壓力顯著。
萬科的困境也折射了整個行業(yè)的寒冬。
2024年全國商品房銷售面積同比下降12.9%，銷售額下滑17.1%。房企整體營收情況呈現(xiàn)出收縮趨勢，10家營收超過千億房企中，僅4家同比實現(xiàn)了正增長。
在此背景下，面對銷售下滑、債務壓頂兩座大山，這家首個喊出"活下去"的房企，也陷入到前所未有的生存危機之中。
五度馳援
此前在2017年，深鐵集團代表深圳國資耗資約664億元，從華潤置地和中國恒大手中接手了萬科股份，成為其第一大股東。
面對此次危局，深鐵也不負眾望，扛起救援重任。
在今年農歷新年復工首日，2月5日，深圳國資系統(tǒng)便派出十余名高管全面入駐萬科核心崗位。
萬科的新任執(zhí)行副總裁李鋒、華翠、李剛等均來自深鐵集團或深圳國資體系，總部及區(qū)域核心崗位的十余名新高管全數(shù)由國資背景人員擔任。
同時，原萬科董事會主席郁亮卸任，由深圳地鐵集團董事長辛杰接棒；原CEO祝九勝因身體原因離職。
治理結構上，部分關鍵部門設置“雙管理班子”，比如財務、法務等部門既保留原有職業(yè)經理人，又引入國資代表，形成制衡與過渡機制。
此次萬科的大型管理層變動，無疑是其發(fā)展歷程中的關鍵轉折點。
深圳國資全面接管核心管理層，不僅為萬科帶來了更加堅實的后盾與豐富資源，也標志著萬科從職業(yè)經理人主導的模式，徹底轉向國資深度管理的模式。
深圳國資委方面明確表態(tài)，有能力、有實力、有足夠的子彈支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩(wěn)健發(fā)展。同時，會通過直接注資、劃撥資產等方式增強深鐵集團的流動性，讓其更好地發(fā)揮萬科第一大股東的作用。
國資的表態(tài)也迅速轉化為真金白銀的支持。
2025年年上半年，深鐵集團作為萬科的第一大股東，開啟了持續(xù)輸血模式：
先是在2月份提供了兩筆28億元和42億元的借款，要求萬科按照70%的質押率提供增信資產；而后在4月和5月又相繼給萬科借款了33億元和15.52億元，并且萬科無須提供任何增信資產；6月6日，深鐵再提供30億元的股東借款給萬科，利率與前四次一樣，同為2.34%，且借款利息無須分期支付，只需在債務到期時結清即可。
而所有借款的用途也都明確指向同一目標：幫助萬科償還公開市場發(fā)行的債券本金與利息。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計，5次股東借款的總額達到了148.52億元，金額也與年初至今萬科按時償還的的近150億元到期公開債務相符。
國資介入的邏輯也非常清晰，當市場機制無法化解系統(tǒng)性風險時，政府主導的救助成為必然選擇。無可置疑，深鐵的援助為萬科的自救與轉型爭取了寶貴時間與資源。
多重自救
在國資加持的另一邊，萬科也展開了一場全方位的自救行動。
資產處置成為其中關鍵一招。今年1月，萬科以12.92億元向深鐵集團轉讓紅樹灣項目49%權益及管理公司股權，雖低于賬面價值34億元，但快速補充流動性。
6月10-12日，萬科通過集中競價交易方式，以6.57元/股均價拋售7295萬股公司A股庫存股（2022年回購成本12.92億元），出售數(shù)量占公司總股本的0.61%，回籠資金4.79億元。
此次閃電清倉庫存股，雖然在價格上有所折損，但也為萬科快速的補充了流動資金以應對債務到期的壓力。
與此同時，業(yè)務結構也經歷著“刀刃向內”的重構。
在2024年提出“瘦身健體”計劃后，萬科全面退出物流、教育等非核心板塊，將資源傾注于住宅開發(fā)、物業(yè)服務、長租公寓三大主線業(yè)務。
其中，長租公寓成為萬科暗淡中的“微光”。今年一季度營收逆勢增長6%至8.84億元，12.5萬間保租房（占總房源47%）以93.9%出租率形成穩(wěn)定現(xiàn)金流池。
在銷售端，萬科一季度實現(xiàn)合同銷售面積254萬平方米，合同銷售金額349.2億元，銷售回款率超過100%。其中，多個旗下項目取得良好銷售表現(xiàn)，如理想花地項目成為廣州主城區(qū)銷售套數(shù)、銷售金額雙項第一，上海、杭州、天津等多地項目去化率超80%。
前路幾何
隨著“自救”組合拳的逐步落地，萬科的生死考卷上開始浮現(xiàn)轉機。
政策環(huán)境的暖風成為首要支撐。
2024年9月，中央首次提出?“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”；今年1-2月，全國商品房銷售面積同比下降5.1%，降幅較2024年全年收窄7.8個百分點，核心城市市場呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢；保障房收儲擴容趨勢明確，為存量物業(yè)提供退出通道。
再加上近期，萬科的積極動向也開始浮現(xiàn)。
5月22日，萬科旗下杭州河語光年府2幢自持物業(yè)被杭州市安居集團收儲，成為當?shù)厥讉€存量房轉保租房案例，4152平方米資產通過政策通道激活，為萬科開辟了“政府回購變現(xiàn)”的新路徑。
在土地端，5-6月，萬科罕見在鄭州、武漢獲取低總價地塊，以“小體量、快周轉”降低風險，恢復“造血”能力。
更深遠的變化在于對TOD模式的深化，近日萬科旗下的長租公寓品牌泊寓與深鐵置業(yè)簽署租賃運營協(xié)議，將二者的開發(fā)規(guī)模與房源運營能力整合，打造“軌道+社區(qū)”閉環(huán)，未來可依托地鐵上蓋項目形成開發(fā)與租賃的協(xié)同收益。????
行業(yè)的至暗時刻尚完全未過去，萬科的自救行動仍在繼續(xù)。當房地產從金融游戲回歸到居住本質，萬科能否真正“活下去”，不僅取決于債務能否如期兌付，更需主營業(yè)務恢復“造血”能力，唯有如此，才能托起重生之路。
