界面新聞?dòng)浾?|?張曉云
近期，最高人民法院發(fā)布人民法院案例庫(kù)新入庫(kù)參考案例，其中一則有關(guān)“爛尾樓”房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的案例引發(fā)熱議。
根據(jù)該入庫(kù)案例的裁判要旨，開(kāi)發(fā)商逾期交付商品房且商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性的，買(mǎi)房人有權(quán)以“購(gòu)買(mǎi)商品房以及為購(gòu)買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)”為由，起訴開(kāi)發(fā)商和銀行，主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。
這意味著該“爛尾樓”購(gòu)房者解除了購(gòu)買(mǎi)合同和貸款合同，該案例入選人民法院案例庫(kù)有何影響？對(duì)類似購(gòu)房者有何指導(dǎo)意義？
法律人士向界面新聞表示，案例入選最高人民法院案例庫(kù)，標(biāo)志著其裁判規(guī)則獲得最高司法權(quán)威背書(shū)，對(duì)全國(guó)法院產(chǎn)生強(qiáng)制參考效力。
上海國(guó)獅律師事務(wù)所江朵律師向界面新聞表示，根據(jù)《人民法院案例庫(kù)建設(shè)運(yùn)行工作規(guī)程》第19條，各級(jí)法院審理類似案件時(shí)“應(yīng)當(dāng)檢索并參考”入庫(kù)案例，實(shí)質(zhì)上限制了自由裁量空間，推動(dòng)“同案同判”。未來(lái)和本案情形一樣的購(gòu)房者如果訴訟，是基本能夠預(yù)判判決結(jié)果的。
假如未來(lái)同類案件增多，這對(duì)于銀行業(yè)又有何影響？
基本案情
2021年12月，原告陸某、張某千與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。
雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(預(yù)售版)，合同約定商品房總購(gòu)房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬(wàn)元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付全部首付款。
2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬(wàn)元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元。
但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過(guò)4個(gè)月，融某置業(yè)公司稱已無(wú)法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院，提出解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及與銀行簽訂的《商品房借款/擔(dān)保貸款合同》等訴求。
被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無(wú)法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某、張某千提出解除合同，并退還購(gòu)房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。
被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無(wú)過(guò)錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過(guò)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。
法院經(jīng)審理查明了前述《房屋認(rèn)購(gòu)合同》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的簽訂、具體條款內(nèi)容和付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)等操作細(xì)節(jié)。
此外，陸某、張某千起訴時(shí)，案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無(wú)復(fù)工可能性。
2024年6月，一審法院江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院判決：
一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；
二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》于2024年5月30日解除；
三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；
四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購(gòu)房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實(shí)際給付之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；
五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；
六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；
七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請(qǐng)求。
宣判后，某銀行鹽城分行不服，提起上訴。
2024年10月，江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
三大爭(zhēng)議焦點(diǎn)
根據(jù)該入庫(kù)案例，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：
一是案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除；
二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除；
三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。
在關(guān)于案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)否解除方面，《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長(zhǎng)時(shí)間停工，商品房出賣(mài)人逾期交付房屋且短期內(nèi)無(wú)交付房屋可能性的情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人有權(quán)主張解除合同。
本案中，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時(shí)尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間停工，在短期內(nèi)無(wú)交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
在關(guān)于案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除方面，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！?/span>據(jù)此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個(gè)完整的商品房買(mǎi)賣(mài)交易整體。商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，購(gòu)房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時(shí)繼續(xù)要求購(gòu)房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對(duì)購(gòu)房人不公平。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請(qǐng)，人民法院應(yīng)將商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對(duì)陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。
在關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定方面，《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”據(jù)此，合同解除后，商品房出賣(mài)人應(yīng)按約將購(gòu)房首付款和已支付的貸款本息返還給買(mǎi)受人并賠償買(mǎi)受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時(shí)承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。
本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還已收受的購(gòu)房款、已支付的貸款本息，并承擔(dān)賠償購(gòu)房人支付購(gòu)房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購(gòu)房人對(duì)合同解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)且未能實(shí)際取得房屋，而出賣(mài)人既未交付房屋，又長(zhǎng)期占有貸款本金的情況下，仍要求購(gòu)房人對(duì)剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣(mài)人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。
綜上，法院依法判決解除案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購(gòu)房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。
兩大裁判要旨和適用范圍
“判令合同解除是推翻原市場(chǎng)交易的秩序的行為，通常而言法院會(huì)非常慎重。在這個(gè)案件中，開(kāi)發(fā)商明確表示短期內(nèi)已沒(méi)有復(fù)工可能，符合‘當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的’的法律規(guī)定?！鄙虾Ｕ呗蓭熓聞?wù)所魏峻軍律師在接受界面新聞采訪時(shí)表示，這是需要根據(jù)購(gòu)房者合同條款判定的，但實(shí)際中，購(gòu)房合同一般為開(kāi)發(fā)商提供的制式合同，不同開(kāi)發(fā)商的合同條款可能存在差別，因此不能直接套用，需要看本案裁判要旨。
根據(jù)案例庫(kù)，本案的裁判要旨主要有兩方面：
一是商品房出賣(mài)人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房以及為購(gòu)買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，買(mǎi)受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。
二是合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購(gòu)買(mǎi)商品房商業(yè)模式下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣(mài)人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。
江朵向界面新聞表示，本案判決明確了在開(kāi)發(fā)商逾期交房且項(xiàng)目長(zhǎng)期停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性的情況下，購(gòu)房者可同時(shí)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《商品房借款/擔(dān)保貸款合同》，并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部責(zé)任，包括返還銀行貸款、購(gòu)房全部款及利息等。所以，類似情形下，購(gòu)房者可免于繼續(xù)向銀行還貸，可追回：首付及利息、已還貸本息及違約金等?;?開(kāi)發(fā)商應(yīng)直接向銀行償還剩余貸款并全額賠償購(gòu)房者所有已付款項(xiàng)及利息；對(duì)銀行而言，后續(xù)還款對(duì)象轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)商。
界面新聞發(fā)現(xiàn)，此前社交媒體有披露個(gè)別“保交樓”購(gòu)房者起訴解除購(gòu)房合同敗訴案件。
在魏峻軍看來(lái)，“保交樓”購(gòu)房者和本案例前提條件不同。開(kāi)發(fā)商逾期交房且項(xiàng)目長(zhǎng)期停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性是本案的重要條件。
魏峻軍建議，鑒于當(dāng)下還可能存在類似房屋買(mǎi)賣(mài)爭(zhēng)議，建議從如下幾方面考慮以維護(hù)自身權(quán)益：
一是對(duì)于遲遲不交房的“爛尾樓”，購(gòu)房者應(yīng)考慮暫停歸還貸款及利息，盡快向法院提起訴訟；
二是要注意購(gòu)房合同中的解約約定，合同中有解約約定的話，要適用解約約定。一般而言，由于此前房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，開(kāi)放商在解除合同方面的約定通常比較公允。如果沒(méi)有解約約定，則適用法定解除；
三是合同解除后，銀行的貸款歸還問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被撤銷(xiāo)的，擔(dān)保貸款合同能一并撤銷(xiāo)。這樣，購(gòu)房人就可以停止繼續(xù)歸還銀行貸款，索要房屋首付款，最大程度維護(hù)自身的權(quán)益。
有何判決意義和影響？
上海博茂律師事務(wù)所賀寬律師向界面新聞表示，簡(jiǎn)單的說(shuō)，該判決的意義，就是購(gòu)房者無(wú)須為爛尾樓繼續(xù)還貸了。原來(lái)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)爆雷無(wú)法交房，但是購(gòu)房者仍然每月要向銀行還本付息，購(gòu)房者仍然要繼續(xù)吞下開(kāi)發(fā)商爆雷的苦果，銀行只需繼續(xù)向購(gòu)房者追討還款即可維護(hù)自身利益。本案從實(shí)質(zhì)公平正義角度，對(duì)開(kāi)發(fā)商爆雷的后果進(jìn)行了重新分配，即由開(kāi)發(fā)商（而不是購(gòu)房者）繼續(xù)承擔(dān)還本付息的責(zé)任；對(duì)于房貸中已還款部分，開(kāi)發(fā)商（而不是銀行）向購(gòu)房者承擔(dān)返還責(zé)任。在他看來(lái)，銀行風(fēng)險(xiǎn)增大。
但部分專家持有不同看法。上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任董希淼向界面新聞表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同分屬兩個(gè)合同、兩種法律關(guān)系。借款合同系借款人與銀行自愿簽訂，借貸雙方在合同中的地位是平等的。應(yīng)以借款與銀行簽訂的借款合同為基本依據(jù)，妥善保護(hù)好利益相關(guān)各方的合法權(quán)益，從而更好地維護(hù)契約精神，維護(hù)法律尊嚴(yán)。
那么，未來(lái)銀行業(yè)該如何應(yīng)對(duì)？
一位華東城商行人士在接受界面新聞采訪時(shí)表示，未來(lái)主要采取兩個(gè)措施：一是銀行調(diào)整房貸審批的標(biāo)準(zhǔn)，比如更嚴(yán)格地把關(guān)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審核；二是合同條款再細(xì)化完善，例如擔(dān)保責(zé)任這些邊界得寫(xiě)得更明白，這樣能減少風(fēng)險(xiǎn)。
